Com a finalidade de facilitar o entendimento deste Manual, esclarecemos o significado das nomenclaturas utilizadas:

1.5.1 Prazo de Garantia - Período em que o construtor e/ou incorporador responde pela adequação do produto ao seu desempenho, dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios que tenham sido constatados neste intervalo de tempo. Observação: como mencionado no item 1.1, os prazos constantes dos Manuais do Proprietário e dos Manuais das Áreas Comuns correspondem a prazos totais de garantia.

1.5.2 Vida Útil - Período de tempo que decorre desde a data do término da construção até a data em que se verifica uma situação de depreciação e decadência de suas características funcionais, de segurança, de higiene ou de conforto, tornando economicamente inviáveis os encargos de manutenção.

1.6.3 Vícios Aparentes - São aqueles de fácil constatação, detectados quando da vistoria para recebimento do imóvel.

1.5.4 Vícios Ocultos - São aqueles não detectáveis no momento da entrega do imóvel, e que podem surgir durante a sua utilização regular.

1.5.5 Solidez da Construção, Segurança e Utilização de Materiais e Solo - São itens relacionados à solidez da edificação e que possam comprometer a sua segurança, nele incluídos peças e componentes da estrutura do edifício, tais como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundação, contenções e arrimos.

1.5.6 Auto de Conclusão ( Carta de Habite-se )- Documento público expedido pela autoridade onde se localiza a construção, confirmando a conclusão da obra nas condições do projeto aprovado.

1.5.7 Manutenção - Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes para atender às necessidades e à segurança de seus usuários de acordo com os padrões aceitáveis de uso, de modo a preservar sua utilidade e funcionalidade. A manutenção deve ser feita tanto nas unidades autônomas quanto nas áreas comuns.

1.5.8 Manutenção Preventiva - Nos termos da NBR 5674, compreende a Manutenção Rotineira que é caracterizada pela realização de serviços constantes que possam ser executados pela equipe de Manutenção Local e a Manutenção Planejada cuja realização é organizada antecipadamente, tendo por referência solicitações dos usuários, estimativas de durabilidade esperada dos componentes das edificações em uso ou relatórios de vistorias técnicas (inspeções) periódicas sobre o estado da edificação.

1.5.9 Manutenção Não Planejada - Nos termos da NBR 5674, caracteriza-se pelos serviços não previstos na manutenção preventiva, incluindo a manutenção de emergência, caracterizada por serviços que exigem intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das edificações e evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.

1.5.10 Equipe de Manutenção Local - É constituída pelo pessoal permanente disponível no empreendimento, usualmente supervisionada por um zelador/gerente predial. Esta equipe deve ser adequadamente treinada para a execução da manutenção rotineira.

1.5.11 Código do Consumidor - É a lei 8078/90, que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, melhor definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, como empresas construtoras e/ou incorporadoras.

1.5.12 Código Civil Brasileiro - É a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislação aplicável às relações civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o Condomínio em edificações. Nele são estabelecidas as diretrizes para elaboração da Convenção de Condomínio, e ali estão também contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administração das edificações.

1.5.13 ABNT NBR 5674 - É a Norma Brasileira número 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que regulamenta, define e obriga a manutenção de edificações.

1.5.14 Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 - É a lei que dispõe sobre as incorporações imobiliárias e, naquilo que não regrado pelo Código Civil, sobre o Condomínio em edificações.

1.7 RESPONSABILIDADES RELACIONADAS À MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO

A Convenção de Condomínio e Regimento Interno elaboradas de acordo com as diretrizes da lei 4591 e do Código Civil Brasileiro estipula as responsabilidades, direitos e deveres dos proprietários, usuários, síndico, assembléia e conselho consultivo. Lembramos da importância dos envolvidos em praticar os atos que lhe atribuírem a lei do condomínio, a convenção e o regimento interno.

Relacionamos abaixo algumas responsabilidades referentes à manutenção das edificações, diretamente relacionadas à NBR 5674.

1.7.1 Incorporadora e/ou Construtora

Fornecer os documentos relacionados no item III deste manual;

• Entregar os, Manuais do Proprietário e Manuais das Áreas Comuns contendo as informações específicas do edifício;
• Realizar os serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia;
• Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamen-tos instalados e entregues ao edifício

1.7.2 Síndico

Elaborar, implantar e acompanhar o Programa de Manutenção Preventiva;

• Supervisionar as atividades de manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio;
• Administrar os recursos para a realização da manutenção;
• Aprovar os recursos para a realização da Manutenção;
• Manter o Arquivo do Síndico sempre completo e em condições de consulta, assim como repassá-lo ao seu sucessor;
• Registrar as manutenções realizadas;
• Coletar e arquivar os documentos relacionados às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos, certificados, etc.);
• Contratar e treinar funcionários para a execução das manutenções;
• Contratar empresas especializadas para realizar as manutenções;
• Fazer cumprir as normas de Segurança do Trabalho.

1.7.3 Conselho Consultivo/Fiscal

• Acompanhar a realização do Programa de Manutenção Preventiva;
• Aprovar os recursos para a realização da manutenção.

1.7.4 Proprietário/Usuário

• Realizar a manutenção em seu imóvel observando o estabelecido no Manual do Proprietário;
• Fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de Manutenção Preventiva das Áreas Comuns.

1.7.5 Administradoras

• Assumir as responsabilidades do Síndico conforme condições de contrato entre o Condomínio e a Administradora;
• Dar suporte técnico para a elaboração e implantação do Programa de Manutenção Preventiva.

1.7.6 Zelador / Gerente Predial

• Fazer cumprir os regulamentos do edifício e as determinações do Síndico e da Administradora;
• Monitorar os serviços executados pela equipe de manutenção e pelas empresas terceirizadas;
• Registrar as manutenções realizadas;
• Comunicar imediatamente ao Síndico ou Administradora qualquer defeito ou problema nas bombas, elevadores, encanamentos, instalações elétricas, enfim, todo e qualquer detalhe funcional do edifício, anomalia nas estruturas, vazamentos e danos à impermeabilização;
• Auxiliar o Síndico ou Administradora para coletar e arquivar os documentos relacionados às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos, certificados, etc.);
• Fazer cumprir as normas de segurança do trabalho

1.7.7 Equipe de Manutenção Local

• Executar os serviços de manutenção de acordo com o Programa de Manutenção Preventiva;
• Cumprir as normas de segurança do trabalho.

1.7.8 Empresa Especializada

• Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, projetos e orientações do Manual do Proprietário e do Manual das Áreas Comuns;
• Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
• Utilizar materiais e produtos de primeira qualidade na execução dos serviços, mantendo as condições originais;
• Utilizar peças originais na manutenção dos equipamentos.